Seit dem 13.7.2010 gilt die Bestimmung, die ausdrücklich vorschreibt, dass bei der Vermietung einer Hauptmietwohnung der vorschriftsmäßige und sichere Zustand der Elektroinstallation zu gewährleisten ist.
Auszug aus der Elektrotechnikverordnung (ETV) 2020:
Sicherheit der elektrischen Anlage in Mietwohnungen
§ 7. Bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht, BGBl. Nr. 520/1981, in der Fassung BGBl I Nr. 58/2018, ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des ETG 1992 entspricht; bei Anlagen, die in Steckdosenstromkreisen über keinen zusätzlichen Schutz (Zusatzschutz) gemäß § 2 Abs. 2 verfügen, ist, unbeschadet des vorhandenen Anlagenzustandes, der Schutz von Personen in der elektrischen Anlage durch den Einbau mindestens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA unmittelbar vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen, sicherzustellen. Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.
(ganzer Gesetzestext im Anhang)
Vermieter-Checkliste: Elektrische Sicherheit
Spezialfall Altbau: Auch Anlagen mit „klassischer Nullung“ sind zulässig, sofern der FI-Zusatzschutz vorhanden ist. Bei unsanierten Objekten sollte die technische Umsetzbarkeit frühzeitig geprüft werden (Kostenrisiko).
Zustand: Ist die Anlage mangelfrei und entspricht sie den Normen zum Zeitpunkt der Errichtung?
FI-Schutz: Sind alle 16 A-Steckdosenstromkreise durch einen 30 mA-FI-Schalter geschützt?
Nachrüstung: Falls der FI-Schutz fehlt, muss mindestens ein 30 mA-Schalter vor den Wohnungssicherungen eingebaut werden.
Hinweis: Diese Pflicht gilt auch für Altanlagen (Bestandsschutz bleibt im Übrigen gewahrt).
Wann gelten die erhöhten Sicherheitsanforderungen?
Keine Nachweispflicht besteht bei: Vertragsverlängerungen, Mieterwechsel durch Eintritt (Erbschaft/§ 14 MRG) oder bei der Ausübung von Weitergaberechten (§ 12 MRG).
Nur für Wohnungen: Nicht für Gewerbeflächen, Lager oder Ausbautätigkeiten (z. B. Dachboden-Rohbau).
Nur für Hauptmieten: Der Vermieter muss Eigentümer, Wohnungseigentümer oder Generalpächter sein.
Spezialfall: Anerkannte Hauptmieten durch Umgehungsgeschäfte zählen dazu; klassische Untermieten jedoch nicht.
Nur bei Neuabschluss ab 13.07.2010: Entscheidend ist der Zeitpunkt des neuen Vertragsabschlusses.
Prüfumfang
Um der neuen Sicherstellungspflicht nachzukommen, ist eine umfassende Überprüfung der elektrischen Anlage durch Besichtigen, Erproben und Messen erforderlich. Dabei muss das Prüforgan über das Errichtungsdatum sowie spätere wesentliche Änderungen informiert werden (Nachweis oder Glaubhaftmachung). Sollten diese Zeitpunkte unklar bleiben, greifen automatisch die aktuellen Sicherheitsstandards als Prüfgrundlage.
Dokumentation
Vermieter sind verpflichtet, die Einhaltung dieser Sicherheitsvorgaben durch eine „geeignete Dokumentation“ nachzuweisen. Diese ist von einem befugten Elektrotechniker schriftlich zu erstellen und dem Mieter auszuhändigen. In der Regel erfolgt dies in Form eines Prüfbefundes. Ein bloßes Bestätigungsschreiben des Vermieters, dass die Anlage den Anforderungen des § 7 ETV entspricht, ist nicht ausreichend.
Der Nachweis über den sicheren Zustand der Elektrik ist ein Kernaspekt der Neuregelung. Ohne entsprechende Unterlagen gilt die Sicherheit der Anlage rechtlich als nicht belegt. Mängel an der Elektroinstallation können hierbei sowohl verwaltungsrechtliche Sanktionen als auch privatrechtliche Haftungsfolgen nach sich ziehen.
Gesamte Rechtsvorschrift ETV 2020